Emprunt hypothécaire

Déduction fiscale pour habitation unique

La loi-programme a profondément changé les règles fiscales propres aux biens immobiliers, surtout en ce qui concerne l’habitation unique du contribuable. Les nouvelles dispositions ont pour but de «simplifier» le traitement fiscal des prêts hypothécaires et d’inciter les jeunes à acheter leur propre «chez soi».

En quoi consiste la «déduction pour habitation unique»?

Depuis le 1er janvier 2005, celui qui conclut un emprunt hypothécaire en vue d’acheter ou de conserver son habitation unique, a le droit de déduire de l’ensemble de ses revenus imposables les dépenses liées à cet emprunt, à savoir:

• Les intérêts
• Les amortissements de capital
• Les primes d’assurance-vie servant à garantir ou à reconstituer l’emprunt (ex: assurance solde restant dû).

Ces dépenses sont déductibles avec un maximum de 1500 euros avant indexation (2080 € pour Exercice d’imposition 2010) par contribuable et par an. Ce plafond peut, le cas échéant, être majoré de 500 euros ( 690 € pour Exercice d’imposition 2010) durant les 10 premières années de l’emprunt, ainsi que de 50 euros (70 € pour Exercice d’imposition 2010) lorsque le contribuable a trois enfants ou plus au 1er janvier de l’année qui suit celle de la conclusion de l’emprunt.

Attention: ces deux majorations ne s’appliquent plus dès que le contribuable devient propriétaire d’une deuxième habitation.
L’impôt sera calculé sur l’ensemble des revenus de l’emprunteur après déduction du plafond (éventuellement majoré). La déduction pour habitation unique est fiscalement intéressante car l’exonération se fait au taux marginal, c’est-à-dire celui applicable à la tranche la plus élevée des revenus (ex.: 1870 euros x 50 % = 935 euros d’économie fiscale).
Cette déduction remplace, pour les nouveaux emprunts relatifs à l’habitation unique d’un particulier, la réduction d’impôt pour épargne-logement et la réduction d’impôt pour épargne à long terme.
De même, les déductions d’intérêts (ordinaire et complémentaire) disparaissent pour ces nouveaux emprunts: ces divers avantages fiscaux sont désormais réunis en une «déduction pour habitation unique».
L’habitation unique vise le fait «d’habiter dans ses propres murs».
Par habitation unique, il faut entendre la seule habitation dont le contribuable est propriétaire (ou possesseur, emphytéote, superficiaire ou usufruitier) ET qu’il occupe personnellement. Ces conditions doivent être respectées au 31 décembre de l’année de conclusion de l’emprunt, mais pas forcément après cette date: une fois obtenue, la déduction pour habitation est définitivement acquise.
Sont donc exclus de la définition les immeubles qui ne sont pas destinés à être habités par une famille (éventuellement unipersonnelle) tels que terrains, immeubles commerciaux, hangars, garages, … dont la possession n’empêchera pas le contribuable de bénéficier de la déduction pour habitation unique. Pour déterminer si l’habitation du particulier est bien son habitation unique au 31 décembre de l’année de la conclusion de l’emprunt, il n’est pas non plus tenu compte des habitations dont il est, par héritage, copropriétaire, nu-propriétaire ou usufruitier.

Quels sont les produits financiers ou d’assurances qui entrent en ligne de compte pour la déduction pour habitation unique?

S’il s’agit d’un crédit hypothécaire qui finance l’achat ou la conservation de l’habitation unique du contribuable telle que définie ci-avant et située en Belgique, la déduction peut être obtenue pour les paiements suivants que l’emprunteur a effectués au cours de la période imposable:

• Les intérêts et les amortissements du capital de l’emprunt hypothécaire à condition que ce crédit soit contracté auprès d’un établissement ayant son siège dans l’espace économique européen et ait une durée d’au moins 10 ans.
• les primes d’une assurance-vie individuelle qui sert exclusivement à:
• soit reconstituer le capital emprunté d’un crédit hypothécaire
• soit garantir le remboursement d’un crédit hypothécaire

La déduction pour habitation unique s’applique aux «nouveaux» emprunts hypothécaires conclus depuis le 1er janvier 2005 par un particulier en vue d’acheter ou conserver sa seule habitation.

Ne sont dès lors pas soumis au nouveau régime fiscal de «déduction pour habitation unique»:

1. Les emprunts hypothécaires conclus avant le 1er janvier 2005 et les emprunts de refinancement de tels emprunts (même conclus après le 1er janvier 2005)
2. Les emprunts conclus depuis le 1er janvier 2005 alors que des intérêts afférents à un emprunt visé au point 1 ci-dessus sont encore déduits du revenu cadastral de l’habitation propre (par exemple, l’emprunt conclu le 01.02.2005 en vue de rénover l’habitation unique pour laquelle un emprunt conclu en 1995 continue d’être remboursé)
3. Les emprunts hypothécaires conclus pour un immeuble autre que l’unique habitation du contribuable)
Important: l’épargne-pension n’est pas concernée par la déduction fiscale pour habitation unique introduite par la loi-programme du 27 décembre 2004.

Vous pouvez affecter votre assurance épargne-pension à la garantie de l’emprunt hypothécaire destiné à financer l’achat ou la rénovation de votre habitation (unique) et bénéficier de la réduction d’impôts comprise entre 30 et 40%.

Conseil: lorsque le plafond de 1500 euros avant indexation (éventuellement majoré) est déjà atteint grâce aux intérêts et amortissements du capital de l’emprunt, vous pouvez malgré tout obtenir un avantage fiscal sur les primes de votre assurance solde restant dû en recourant au volet «épargne-pension».